各种吔产投资收益表

有闲，收纳了各种地产投资的形式资料，编成如下一个表，纯属个人意见。

 

所列的地产投资种类都是有形实产，fee simple, 有水久产权；

，

所有列下的住宅是指出租住宅，已有租客或有可立即入住的状态；

 

单租客NNN商业地产指的是状况不错的名牌店，拥有独立自主的lot，和好的location。租客自已负责一切的开銷，包括地税，保险和所有维修；

 

NN商业地产和办公楼指的是拥有业权，状况不错和已有一定租客数量的mall, 联排商场，办公大楼等，各租客分担地税，保险和一些公共设施开支，而业主一般要负责产业的维修，和管理调解各租客之间的责任；

 

我把所有不同种类的投资地产的租务成本都设为是租金的10%，是假设无论是自己或请人管理，管理费一般是租金的6%（单租客NNN商业地产除外）加上空租时失去收入的空租期，和各种维修费用等的合共开支；

 

我把住宅的每年维修费用设为1%是基于假设房子的寿命大概是100年，笼统是百年之内投入的所有维修开支，加起来大概是房子的总价。而NN商业地产和办公楼，事情比较多，所以我设为2%；而NNN商业地产则是0， 因为租客自己负责一切维修；

 

HOA fee 一项我只设在公寓楼租务上，因即使其它住宅也有些要付HOA, 但其fee相对很微，我省略去；

 

我研究过一下美国住宅价和租金上涨的百年曲线，除了某些热门区域，如纽约，圭谷等，绝大部分都在大约3%年增长上下，而商业地产的增长率，2%是自已凭想象，所有表中列举的数据，都不会精准，具体个案要做一些加加减减，望见谅；

 

希望这个表能提供一些参考价值，可以约莫让人快速推算一些数字，比如巳知自己在住宅投资中纯年收入是40万，没有房货。参照表中所说年纯收入cap是2%, 把40万除以2%， 那投资住宅一项应大概有二千万的资产价值。如此类推。

 

虽然表中不包括如果其投资有部分是贷款(用杠杆），其算法也很简单，先假设是用全款，根据表中其纯收入，减去一年的总贷款还额，加回平均每年所还贷款额本金，除以当初的首付，就是cash on cash的cap rate了。

所有跟帖： 

• 恭喜梁大，你的 Strip Mall收入真不错。 -naive2- ♀ (0 bytes) () 01/29/2024 postreply 17:54:07

• 谢谢！不过我早已经把两个strip卖了，前几天还回去经过一下， -梁山sl- ♂ (111 bytes) () 01/29/2024 postreply 20:59:06

• 卖的时机太好了。就是卖自己亲手建的mall会有不舍的心情吧。我还记得你建mall的那些照片。 -守月- ♀ (0 bytes) () 01/30/2024 postreply 07:32:21

• 不会后悔，根本想不到这么容易卖出去。还攒了近倍。 -梁山sl- ♂ (0 bytes) () 01/30/2024 postreply 09:32:08

• 感谢梁大好帖，坛子里搞商业地产多不多，是高一层次。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 01/29/2024 postreply 18:22:03

• 条条大道通罗马，共勉。 -梁山sl- ♂ (0 bytes) () 01/29/2024 postreply 21:00:35

• 商业地产并不是更高一个层次，只是与单一住宅不同的投资类型，玩法不同而已。不存在谁高谁低的问题。 -老虎滩- ♂ (0 bytes) () 01/30/2024 postreply 06:54:25

• 我是指资金投入，单一住宅很少资金可以开始，商业地产不行。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 01/30/2024 postreply 08:11:44

• 朽兄，这个上面老虎滩说得没错。看在哪里买，商业地产的入场也可以很低。假如你在 -如山- ♂ (61 bytes) () 01/30/2024 postreply 08:42:00

• 那我孤陋寡闻了，我们这里商业地产，一个街口几个铺子几几百万。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 01/30/2024 postreply 10:09:30

• 多谢！ -新手地主刚上路- ♂ (0 bytes) () 01/29/2024 postreply 19:39:46

• 谢谢！ -nylandlord- ♂ (0 bytes) () 01/29/2024 postreply 20:02:00

• 简单明了。收藏了。 -DD2020- ♀ (0 bytes) () 01/30/2024 postreply 05:49:23

• 分析的挺好。有几点意见供参考： -老虎滩- ♂ (1074 bytes) () 01/30/2024 postreply 06:45:43

• 这样的讨论很好。大家对自己干的类型很了解，你俩都是沙场老将，经验并成就皆优，一深入讨论，我们就能一窥端倪。 -守月- ♀ (0 bytes) () 01/30/2024 postreply 07:40:04

• 非常专业的的提点，谢谢！ -梁山sl- ♂ (672 bytes) () 01/30/2024 postreply 09:29:34

• 梁山sl & 老虎滩 : how about gas station NNN lease -roarroar- ♂ (308 bytes) () 01/30/2024 postreply 18:14:22

• 看到你的主贴 -梁山sl- ♂ (1893 bytes) () 01/31/2024 postreply 09:56:16

• 可以给你磕头吗？然后你告诉我温哥华的公寓是不是应该抛掉了？ -Milaspring- ♀ (0 bytes) () 01/30/2024 postreply 09:33:02

• 这样想好了，人们租一个这样的公寓，其月租金几乎是拥有这个公寓的月开支的一半而矣。 -梁山sl- ♂ (0 bytes) () 01/30/2024 postreply 09:43:30

• 我们今天multi family insurance 占gross rent 15%,RE tax 10%, 几年前分别5%, -1000units- ♀ (0 bytes) () 01/30/2024 postreply 08:02:00

• 看来你们那里的保险奇高，又不是 -如山- ♂ (93 bytes) () 01/30/2024 postreply 08:44:35

• 赞梁山好汉！ -如山- ♂ (0 bytes) () 01/30/2024 postreply 08:37:50

• 谢如山一如既往的鼓励。 -梁山sl- ♂ (0 bytes) () 01/30/2024 postreply 09:47:30

• 所以大佬转型投了一定量单租客nnn连锁店。位置好的商产和食品生意抗通胀都相对好。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 01/30/2024 postreply 09:01:30

• 但求hands free forever. -梁山sl- ♂ (0 bytes) () 01/30/2024 postreply 10:05:47

• 这个比Treasury也好不到哪里？前几年IBond 都9%。商业地产风险不小。我以前做CMBS的矿工 -jenda123- ♀ (159 bytes) () 01/30/2024 postreply 18:56:30

• 很多人都是这样看的，非常理解。 -梁山sl- ♂ (0 bytes) () 01/31/2024 postreply 10:04:12