N年前，老瞎被一个老美年轻房地产经纪人忽悠上了地主之路。这个经纪人是个很有趣的人，帮助了老瞎很多很多，以后专门写他的故事：）
进入掏粪工行列后，被这个经纪人忽悠得相信要想成功举要舍得给自己投资，不断学习。于是积极参与当地房地产投资者协会的每月例会。在例会上可惜没学到什么特别有用的信息，反而被忽悠得花钱参与了若干房地产投资的忽悠会（RE investor's boot camp)，其中一个就是教这些财迷鬼们如何“空手套白狼"--how to use other's money to get rich。方法无数，基本思路基本上是不用自己的钱或者仅仅用自己很少的钱去控制某房地产，达成交易后从中牟利。这种收费的忽悠课程上鲜见同胞参与，老瞎和瞎嫂参加了好多个这样的忽悠课程，记得仅仅在一个课程上见到了以前在南方州的两个老朋友。那是他们的业余地主已经做得风生水起。自己的W2工作反而变得是业余玩玩了，要不是看到W2工作提供的各种福利，也许早就把各自的W2工作辞掉了，因为投入的时间跟做地主的回报根本不能相比。后来多年失去联系了，不知道他们后来做到了多大？也许他们也在本坛潜水多年了呢：）
书归正传：上述忽悠课程给老瞎和瞎嫂增加了很多常识性的房地产相关知识，特别是关于如何忽悠rent to own的交易。如何充分利用税法中针对房地产投资的loopholes合法减税，如何规避高风险的减税项目。总而言之，尽管忽悠课程的大部分时间都是忽悠，但是过滤下来的真知灼见也的确是含金量很高的真金白银。所花费的学费和时间在这些年的掏粪经营中不仅早就捞回来了，回报早就超过了当初的投入。
老瞎尽管又瞎又笨，不过特别擅长忽悠和学以致用。忽悠课程学了本事以后，在一个典型的中产相对好区买了一个162K的三卧两卫的平房。买前已经调查好了周围的邻居的可比的类似房子都在200K 上下。该区类似的房子月租可以轻松租到每个月$1400。用今天老瞎的标准来看就不算是个很好的deal了，当时还是觉得捡了个大便宜。那个年代internet还不盛行。报纸上登了广告招租，还在周围插了几十个招租的牌子，同时声称可以考虑rent to own。
那个区域当时是个出租的热区之一。广告一出，很快就有很多反响。一天一个自称名为马尔卡姆的谈吐极为文雅的人号称对rent to own很有兴趣。于是作为优先考虑的候选房客给他看了房子。去之前仔细复习了忽悠课程的相关谈判要点，打印了周围最近售出的可比的房子的情况细节与售价。预定如果在预定售价198K,每月租金$1600,加上non-refundable$10,000 option fee就跟他成交。当然背景也必须查了才能签约。
到了约定的时间，准时到了房子，看到一辆崭新的林肯牌轿车已经停到了 路边在等我们。我们下车后看到从林肯轿车里走下来一个西服革履的非裔男子，大约五六十岁，长得非常像前些年总演黑人美国总统的那个演员，一脸的刚毅正气。相互寒暄后，领他进了我们的房子，看了房子的结构后，特别是介绍了地下室可以加一个逃生窗就可以变成多出一个合法卧室，这位马尔卡姆顿时眼睛一亮，几乎立即说”这房子我要了，谈谈如何做rent to own吧。”于是老瞎开始忽悠，如何如何研究了周围的房地产市场，这类房子在多大半径范围内有多少在过去的一年内有过成功的交易，价格的范围，以及和这个房子的相同与不同，加上当时（2004年）当地房地产市场开始火爆，展示了当地市场的价格曲线以及趋势，为什么两年后这房子会值至少$235K.我们愿意不要$235K。如果现在和我们做rent to own。我们可以接受锁定两年后在$230K卖给他。就算价钱变得再高我们也必须在这个价格卖给他，假如市场变化了走跌了，他有权利不买，只不过损失了option fee。对他几乎百利而无一害。这都是从忽悠课程里学来的，又被老瞎以中式鸟语忽悠给了他。
马尔卡姆始终微笑着听老瞎忽悠，简单询问了一下老瞎所做的房价comps。的一些细节，而后开始很优雅地就房价讨价还价，很快双方达成了锁定两年后的房价于$225K、月租金$1600、option fee $5000分若干次付清、rent to own term for 2yrs，另外他负责出资在地下室加装逃生窗(egress window)。按照惯例，老瞎解释了背景调查的老规矩，要求信用良好，无犯罪记录、无eviction记录。马尔卡姆连连说没问题，早前他自我介绍了是一个非裔charter school的校长，记录绝对良好，并主动交纳了申请费和一千美元现金做押金，要求别再接受别人的申请了。老瞎和瞎嫂心里这个美啊：挣钱也太容易了，20%的头款借钱买了这个房子，一点点修理也不用做，两年后能卖掉就不仅仅挣了每个月的租金还能房价上翻出$63000, 还不用支付任何佣金。这不是天上掉了一个大馅饼吗？
回家后马上查了马尔卡姆的背景，结果信用记录良好，无任何不良记录。通知接受申请及背景调查通过了，约时间签订合约。马不停蹄地调出忽悠课程提供的合约样本，适度修改后准备好了文件。一周内双方签署了合约，又收了第一个月的房租和两外两千块钱作为Option fee的一部分。一起跟马尔卡姆检查了房子现状，签署了房子交接的现状记录，给了钥匙，老瞎和瞎嫂长嘘一口气，第三个房子就这么简简单单地租了出去。就算两年后房客反悔不买了我们也不吃亏。吃了两年房租，吞掉$5000 option fee, 加上房客出钱加装的逃生窗，房子增值不说还可以多一间合法卧室，以后房租可以从$1600轻松加到$1800。哇！世界是如此的美好，挣钱是如此的容易。假如我们一直不买自住的房子，早十年就这样投资房地产不是早就发了吗？
一时无事，数月后开春，去视察看到逃生窗已经建好，通过了检查，每个月的房租准时出现在账号上。一切还是那么的美好。
一年后某月租金没有到位，电话联系马尔卡姆，他很客气的解释资金出现小小麻烦，会晚付加迟滞费。几天后，收到了，又平静了一阵。接着租金又收不到了。开始还接电话解释，后来这位马尔卡姆就联系不上了。
老瞎和瞎嫂想：坏了，难道说传说中的地主没做过驱赶房客就不算做地主毕了业这就轮到了我们了吗？赶紧去那个房子去视察，似乎一切正常，仍有人居住，院子草坪如何月约定的一样修剪整齐，养护良好，不过去了几次也没看见那辆崭新的林肯豪华轿车。联系不上马尔卡姆也无法进屋子检查。不过看到进出房子的几乎都是些白种成年男子，心中疑惑这个纯粹非裔老美的亲戚怎么都是些白鬼呢？那时互联网搜索能力已经大大提升了。查了马尔卡姆提供的住址，似乎是个很好的区，很大的房子。他为什么要租这个房子呢？租了似乎也不是他在住到底怎么回事呢？
经过不断电话联系留言，要求面谈。终于一天通了电话，马尔卡姆希望我们在他的学校面谈。去了学校才发现他的charter school 居然是个很有规模的学校，学校建筑很大，很漂亮，进出的都是些有钱的非裔美国人的孩子，来接孩子的家长也和常见的黑人很不相同，似乎都是些受过良好教育的职业人士。老瞎跟学校前台的黑女士解释了来这里和马尔卡姆有约来见他谈事儿。黑女士非常热情地说：找打狗拖马尔卡姆啊？我马上通知他。请到旁边会客室等候。这时才知道这位房客还是个博士。：）老瞎等了大约五分钟，马尔卡姆出现了，看上去似乎不再像那位电影明星那么有风采了，似乎消瘦了很多。他寒暄几句后，解释最近身体不好、做了手术、财务上出现了些问题，很抱歉房租没有按时缴纳。他还在积极筹措，会尽快补上，请再宽容他几天。老瞎看到他学校的运营那么红火，似乎不想赖账的人，于是同意宽容几天并且约了来拿钱的时间。
如约拿到了迟交的房租和迟滞金后，下个月租金又不见了。而且真的联系不上了，手机的留言也满了不能留言了，交房租或搬走的通知也寄给了他，没有任何消息。准备上法庭驱赶前老瞎不甘心，心想死马当成活马医，再去学校找他！去了几次学校也扑空了，只见到了他在同一个学校任教的太太。他太太似乎显得很憔悴。说话心不在焉。仅仅能告诉我马尔卡姆今天不能见我，他一直在开会。也许明天来试试看。但不能保证能见到。
老瞎第二天请了半天假，下午早早地就去学校堵马尔卡姆。如预想第一样。前台黑女士说马尔卡姆在会议中，答应通知他老瞎来找。这样一直等了半天也没见到，次日同样来这里堵他。等了几个小时，看见他跟几个学生家长从会议室出来，打了招呼，他说可能没空。我说我们今天必须谈谈，我会等他。一直等到了傍晚七点，天已经彻底黑下来了，马尔卡姆知道我不和他谈不会走掉才过来跟我见面，照样很客气地抱歉让我久等他了，不过仍然没钱付给我。他解释说他得了癌症，刚做了手术，财务上也出了些问题，实在没钱给我。我也很同情他，表示理解，但生意是生意，不能这样拖下去，这样我就只能去法庭驱赶他了。又胡扯忽悠了半天，老瞎表示今天必须拿出个解决方案，否则只能驱赶。到了这一步，他终于开始说实话了。
马尔卡姆表示他跟我玩了一个“空手套白狼”，他根本不需要租房子，不过觉得是个好机会，他找了一个需要房子的下家，玩儿了一个同样的rent to own。不过他现在没钱支付租金了。唯一可能的方案就是让我跟他的房客直接打交道看能否找到解决方案。
两天后，在这个charter school见到了马尔卡姆的下家，真正的房客莫哈默德先生，一个长相特别憨厚和善的中等身材的非裔哥们儿。三头对案，整个故事方见端尔。
原来是马尔卡姆显然也去过老瞎参加过的忽悠课程，学来了rent to own的秘籍就遇到了老瞎这样的房地产新手，如法炮制，在老瞎这里租到了房子，一转手就给了这位莫哈默德，价钱加到了两年后房价$240K,每月租金$2000,option fee $10,000。不过现在马尔卡姆也没钱退给莫哈默德了，租金莫哈默德都是准时付给了马尔卡姆的。如果现在驱赶的话，最无辜的是莫哈默德。
莫哈默德是怎么回事呢？为什么他愿意出如此高价租这个房子呢？原来莫哈默德的一个哥们儿曾经在县(county)里的司法部门工作多年，了解到有毒瘾的人们在犯罪后会被强制戒毒，戒毒后回归社会前，政府会安排一个过渡的program。让这些人在离开戒毒所后先集中居住观察，同时进行基本职业求职训练。一段时间后如果能证明成功戒了毒，才可以离开这个场所回归社会，这个场所都是民间人士提供的，政府提供食宿费用。莫哈默德很精明地闻到了商机，可惜他自己也一时买不起房子，错过了这个机会，不知道何时才有类似的机会了，于是用以前积存的钱，跟马尔卡姆做了这个rent to own。尽管租金高于市价，但是算上政府支付的租金。莫哈默德每月还能整整赚到好几千，这个四卧室两卫的房子被莫哈默德塞进了十个前毒品使用者。每卧室两个人，客厅也住了两个。这一期项目做好了，政府会陆续不断地给莫哈默德送生意过来，莫哈默德需要做的就是提供住房，定期跟警察一起视察一下这些人，只要他们不重新吸毒，不给邻居惹麻烦就合格了。多容易的挣钱方法！我们这些守法纳税人的钱就这么被政府挥霍掉了，还说只有中国跟政府打交道要靠关系，这故事不就是典型的真真切切的美国故事吗？跟政府有了关系也能轻松挣钱！
事情的真相清楚了，老瞎明摆着被马尔卡姆空手套了白狼。马尔卡姆没用自己一分钱，用莫哈默德的钱把老瞎套进了这桩交易，还凭空挣了option fee的差价$5000,租金差价每月$400如果顺利两年期满成交，房价上还得$15000差价。多聪明的马尔卡姆，果真没有白花钱去忽悠课程。
老瞎前后一想，真的上法庭驱赶了以后，老瞎只是拿回房子，扣下了$5000option fee。那卖房子的差价就吹了，整个白忽悠了。不行！，需要继续忽悠。
前后一分析，莫哈默德需要房子从政府蒙钱，马尔卡姆需要get off the hook and keep the money in his hands. 老瞎需要继续挣租金，最好卖掉房子挣差价。必须重新构建一个新的买卖让大家各取所需，有可能三赢，还不必上法庭驱赶。
于是一个新的deal就出炉了：解除老瞎跟马尔卡姆的合约，马尔卡姆保留手里的从莫哈默德那里收来的$10000 option fee以及租金差价。老瞎跟莫哈默德直接重新签约：老瞎每月收莫哈默德$1800房租，其中每月租金中返还$150供买房用，等于替莫哈默德存买房头款。老瞎从马尔卡姆处收到的$5000option fee 算是莫哈默德的option fee。如果顺利成交买房可用于买房头款。房价从马尔卡姆跟莫哈默德约定的$240K降到$225K有助于莫哈默德顺利取得贷款。
经过在几张纸上反复跟马尔卡姆和莫哈默德解释整个deal。掰开了揉碎了一通忽悠，终于让他们理解了这是对他们最有利的解决方案。当然缺欠的房租由马尔卡姆立即补齐。顿时他们两人脸上都笑开了花，马尔卡姆也有钱了，马上成交。重新签署了新的合约。马尔卡姆拖欠的房租和迟滞费也马上收到了。
说着简单，这前前后后花了老瞎两个晚上的时间才搞定的。不知花了多少口舌才让他们真真切切的见识了中国人地主的和善，诚恳与灵活性。对他们来说根本无解的事情居然有了几乎皆大欢喜的结局。
再后来，临近两年合约期满，从来提前交租的莫哈默德联系好了另一个非裔贷款经纪人，在老瞎的协助下，完成了所有手续，顺利完成了交易。莫哈默德第一次见识了买卖方居然可以不通过房地产经纪人。完成了这个交易后，莫哈默德紧紧地握着老瞎的手说，以后他扩大自己这个生意还要跟着老瞎混，继续做这样的rent to own。也许几年以后他就发了。
再后来，老瞎非常庆幸成功在2006年卖掉了这个房子。尽管不是房价的最高点，也算是比较高的高点了，在此期间是老瞎需要去修理维护的最少的房子，仅仅买了一条snake和 一瓶Dr. Drain去通了一次下水道。跟那些前吸毒者神聊山侃了两个小时，很长见识。那真是一个从未接触过的人群哪！很有意思！卖掉此房后，很快房地产泡沫破灭。这个区也由于非裔逐渐从北部一个区逐渐扩散侵入这个区，犯罪率陡然升高，从过去的次好区变成了比较坏的区，让老瞎侥幸地脱逃了！哈哈哈哈~~~狗屎运啊！
小结一下经验教训：
1、作地主出租房必须彻底了解当地市场。
2、租房合约必须列明房客将要入住的人员的名单。
3、租约上必须列明关于sub lease clause。
4、会识别租房者是否投资者。
5、如果做rent to own必须将其了解得inside out。否则别碰！老瞎做过N多次,成功最终成交仅此一次。其他的option fee都吞掉了：）
