房地产投资的考量，赚钱总摆在第一 （3）

（接上篇）

说点具体的吧。 如何挑选房屋，看看房产是否值得投资，有多大增值潜力，如山的几篇贴说的非常详细了，很实用，很有价值。 建议去读读，很有帮助。 本坛还有很多有经验的房地产投资者，他们都有过很好的贴，也值得去读。 这只说一些自己和身边朋友们的经验，如有重复，也请见谅。

房地产投资的考虑中，赚钱总摆在第一。  房产一般赚钱的两个途径一是经营，二是增值后卖掉获利。两者是相得益彰的，并不矛盾。 好的投资在一开始就应该有 Cash Flow.  但通常大钱是通过升值获利后得到的。如果为了增值，在选择时不能过分注意 Rental income ROI, 而是要把重点放在房子本身的增值潜力上。 比如 A， B 两个房产， A  Rent ROI 是 10%， B 是 7%， A 5 年后的增值潜力只有 B 的一半，当然 B 是更好的选择。

因为是投资房，不是自住，一个很重要的原则是不能亏钱。 即 Rental income 要能 Cover 该房的所有开销, 以不亏钱为底线。 因为房地产的周期很长，在最终获利之前要等较长时间。最好是有 positive Cash Flow. 这样资金可以在等待当中逐步回收，有好机会时，还可以再次出手。

那么那些地区增值潜力大？  有一个很简单的办法，看看过去 10-15 年的历史。 比较 2007 年高峰时的价格和现在的价格。 差距大的，升值潜力大。前提是区要过得去，不能太坏。 再看现在的价格倒退到历史上那一年的价格。 以加州湾区为例，这波上涨基本上是从 1995 年开始的。 95- 2000 是平缓增长，2001-2004 是加速上涨，2005-2007 是飙涨。 如果现在的房价回到 2004-05 年的水平，还有下行空间。特好的区，可能到 2004 年的水平就掉不下去了。如不是自住，不是 Flipping,一般不值得投资。回到 2000 年的水平，一般大部分的气泡已经挤掉了。 不到 2000 年的价位，一般也不值得投。 最好是回到 1995-96 年或以前的水平。 已经完全回到基点，彻底清零了。 这部分是值得投资的，升值潜力也很高。

多数好区，做不到 positive cash flow， 所以不适合做投资房。 房价在 35 万以上的也很难做到 Positive cash flow, 也不适合。 （Multiple unites 除外）  对不太好的区，安全还是最重要的。

还以湾区为例来说明： San Jose 和 Oaklang 都有 30 万以下的房产，是多年未见的。 San Jose 是以拉丁裔和亚裔为主，Oakland 是以白人和黑人为主。（Oakland 是唯一白人增加的城市，南湾的白人可能不少到了 Oakland.) 两个城市中的一些区房价都回到 95 年的价位。 但 Oakland 的治安很乱，黑人区犯罪很多是恶性的，凶杀，贩毒，抢劫，妓女，帮派等。 把 Oakland 比较好的区的价格也拉下来了。这不是很快可以改变的。 San Jose 则号称是美国 10 大城市中治安最好的。 拉丁裔尽管人数多，但多数是“良民”，靠自己的勤劳吃饭。犯罪也多是良性的，小偷小摸最多，但只偷外来人，不偷自己人。亚裔的增加，已经对城市有很大改良。房价下跌，是因为拉丁裔是当年主要的次贷拥有者，他们的房很多被银行没收，REO 接手的多数是亚裔。 此外 San Jose 在硅谷的南头，交通方便。 因此，San Jose 更适合投资。07 年高峰期的房价是现在的 2-2.5 倍。有较大升值空间。 由于人口众多，出租也很容易。 Rent 和 Cupertino 等好区相当。很容易做到 Positive cash flow.  其实，湾区还有一些类似这样的区。

上述只是一个例子，不一定适合其它地方。是说明在投资房地产时，一定要注意细节，顾全现在的收入，和将来的“大钱”。

另外，Condo, Townhouse， Single Family House （SFH) 买那个好。 当然首选 SFH，最有升值潜力。

有些人善于经营，有长期稳定的 Cash Flow, 也是很好的收入。 但无论从那个渠道赚钱，都不推荐有 HOA 的 Condo 或者 Townhouse.  因为 HOA fee 是不可控的，有的高达 $500-800， 会 Eatup Cash flow. 再者，HOA 对出租的比例也有限制。 你买的房，可能不能出租。

投资房地产，需要几个“帮手”

1. 一个好的 Agent.

2. 一个好的修理房屋的 contractor

3.一个好的电器修理店

当然，好的 tanet 也很重要。

在投资房地产时，好的 Agent 是很重要的。 有经验的 Agent 有很多联系，消息灵通，可以拿到别人拿不到的 Deal. 甚至可以探听到卖方的底价，拿到最好的价格。 很多投资房地产的大户，都有自己的 Agent, 长期合作。 如果想要长期投资房地产，有一个好 Agent 合作是必要的。

买到房产，需要修理，有一个可以信任的 contractor 可以省很多事。基本上可以交代给他打理。

电器坏了，找电器修理店帮你处理也省很多事，花费也不贵。 比如我的一个租客抱怨洗衣机突然不工作了，（事后电器店的老板告诉我 Transmision 坏了，多数是 overload 使用不当。）我只要给电器修理店的老板打个电话，告诉他地址，和租客的电话，他会让人上门换另一台同型号的，把这事搞定。 事后只收了 $60. 还有 90 天的保修。这种 trust 也是在多次接触后建立的。 这种事，虽然不常发生，但发生后要立刻处理，有人帮忙，尤其是上班族，就减少了很多 hassel.

最后说一下让房产升值的一些经验。

买房产，除了 Location, floor plan 房屋的布局结构也很重要。 不要布局太怪的。 同样的面积，Floor plan 好的，面积利用率高，显得面积大，以后也好卖。 厨房，浴室和客厅是重点，比较被看重。一般要面积大一点，明亮，给人们的感觉就好。 因此， Remodel 厨房，浴室和客厅对房屋的升值最有帮助。花费少，增值快。 比如 upgrade 厨房的橱柜和台面。把多余的客厅改建成卧室也是一方面。 不过，这些在你要卖房的时候做更好。另外就是 Gutter. 过去的 Gutter 很多是铁皮和塑料的，年久失修很难看。换上铝合金的终身保用。现在可以一次成型，现场根据房屋尺寸压出来，没有接缝。 Cost 也不贵，一般 3B2b SFH $2000-2500，但房屋的 look and feel 要好的多。 能升值不少。

虽然买房很早，（由于有老方的经验）但开始在房地产上的投资却很晚，只有几年。工作之余多数耗在股市上，忽略了房地产投资。在此只是抛砖引玉，希望有更多的前辈，分享他们宝贵的经验。 顺便交代一下在第一篇提到的老方和老K 后来的情况。 老方后来又用了 5 年的时间在 Berkely 在职拿了 EE PHD, 也回上海娶了太太。 日子越过越好，后来失去了联系。 老 K 的太太则是在两年以后离开了他，另攀高枝。 他十分沮丧，到美国十几年好像竹篮打水一场空。 听说在他太太离开他不久后，卖了车，带着省下来不多的积蓄回到上海。 但愿他能赶上上海房地产上涨的浪潮，过上好日子。