国内买房的人值得看，在房地产中投机的巨贾们的输赢/算计 (图)

有朋友一直想在国内买房子，但吃不准时机，最近说好象国内的房价开始在回升了，但不知道是市场的实际情况呢，还是有炒作的嫌疑。这篇纽约时报的报导，恐有启示。好象是有人快撑不住了，至于是买家还是卖家，自个看。

2009年4月3-银行面临来自在中国房地产押注的巨大损失

上海-回到好时光- 2007年初-美林证券，德意志银行和其他金融巨头的银行家们把赌注押在一个48岁的地产大亨身上，他被认为是中国的下一个亿万富翁。他们借给他的公司4亿美元，鼓励他获得大片土地，并计划在2008年年初推出 Evergrande 房地产集团公司，以21亿美元在香港上市。一年后，中国的房地产市场已经陷入困境， Evergrande面临严重的债务，华尔街银行家们遇到巨大损失，因为该公司的股票未能上市出售给公众。

现在，分析家们说，当国际银行家，私人股本交易者和对冲基金经理们赶来，希望在世界上最大的建设热潮中狠狠捞一把时，Evergrande已成为中国的投机性投资时代的象征。分析人士称，通过对中国房地产市场短期，有时甚至是仓促的资本投注，一些世界上最大的金融机构可能已经丧失了100亿美元。

“他们是贪婪的。”一个曾担任摩根士丹利在中国的首席经济学家的独立经济学家谢国忠说。 “他们都急于在股票市场中捞一把。因此，他们告诉开发商去购买更多的土地。他们毁了很多好公司。”

虽然房地产市场下滑的规模目前尚不得而知-一些大城市的房屋销售在下降15%以上后，有小幅回升- 在大地产项目的投资已陷于停顿。

目前清楚的是，房地产火爆的部分原因是由外国投资者造成的，他们在过去四年里向中国房地产市场投入数百亿美元，希望能抢购写字楼，豪华别墅和大开发商的股权份额。 摩根士丹利房地产基金在上海花超过二亿四千万美元买下一座建筑，凯雷投资集团-the Carlyle Group 收购了豪华别墅群，JP摩根资产管理在2008年购买了一个中国大开发商，富力地产-R&F Properties ，的12%的股份。

为了获得巨大的回报，许多全球性投资者使用复杂的offshore-海外不受税法限制的投资方式，如可转换债券和优先股，享受税收优惠，并允许它们能够更容易地绕过北京对海外上市的中国企业投资的严格控制。这种投资往往是经由开曼群岛或英属维尔京群岛。

最受青睐的投资方式是公开上市前的股票交易。拥有充裕资本的外国投资者通过境外实体发行可转换债券，作为向中国的房地产开发商投资数亿美元的办法。当开发商准备在香港出售股票时，公司以打折扣的上市前股票支付外国投资者的初始投资或债券。

分析人士指出，外国投资者越来越热衷于此类交易，有时未能权衡风险。投资者通常找到开发商，通过境外投资方式向该公司投入大量资金，鼓励开发商使用资金积累巨大的土地储备，以增加公司的价值，然后准备在香港的股票上市。股票上市不到一年后，许多投资者即准备退出，出售其在香港股市的股票，获得巨大的利润。 投资者也希望能从人民币获利，人民币对美元比值的增长，比投资本进入房地产市场更诱人。

“一些可转换债券是非常复杂的。”普华永道公司在香港办事处的合作伙伴理查德孙说。 在过去的5年中，中国房地产开发商通过在香港发行股票获得数十亿美元集资的成功，使这种获利策略受到鼓舞。例如，中国在2007年成为世界上最热门的股票上市市场，中国的开发商获得了创纪录的83亿美元资金，根据普华永道会计师事务所的资料。 /当年最大的一个交易，碧桂园-Country Garden，由摩根士丹利帮助上市，集资19亿美元。这位创始人的26岁的女儿很快成为最富有的人，至少是在纸面上。根据福布斯杂志，当年身价估计约一百六十亿美元。


最大的上市前投资交易原本会是Evergrande 公司，由一位受人尊敬的企业家徐嘉荫-Xu Jiayin控制的，总部设在广东省的房地产开发商。 Evergrande 一直在积极建设庞大的财产，如在广州的皇家风景区。外国投资者提供了数亿美元，然后开始购买遍布全国各地的大片土地。 投资者们说，当该公司于2008 年筹措其上市销售时，Evergrande 的上市价值将超过谷歌2004年的十七亿美元，而该公司的创始人徐先生，将成为中国最富有的人，净资产接近70亿美元。 但是，中国政府努力控制房地产泡沫的措施，使得住房销售下降-影响开发商的利润，有助于终止了该公司的上市。此外，香港蓬勃发展多年的股票市场在多年的暴涨后开始下滑。

上市被迫取消后，Evergrande 被迫向外国投资者寻求资金来偿还其巨额债务，其中大部分欠款来自其购买的土地。该公司称它已经借贷18亿美元，大部分来自外国投资者，如美林证券，德意志银行和瑞士信贷。 这些机构和Evergrande 都拒绝接受采访。

分析人士说，该公司的举动太冒险。“其实，这是一个大的冒险。”华中证券房地产分析师韦博-Wei Bo说，暗示该公司的巨额债务。“Evergrande孤注一掷，I.P.O. - 公开招股上市。I.P.O.是会给Evergrande 带来巨大的资金。但在它得到融资前， Evergrande已经扩大得太快了。”许多其他的开发商也采取了相同的路径。普华永道的孙先生估计，在首次公开募股市场崩溃时，有15~20个中国开发商也在等待上市，外国投资者约有40亿美元投资于这些公司。

因为公开上市的开发商股票价格的崩盘，其他财产的投资者也受到不利影响。一些大开发商的股价从一年前的高点下降了80%。随著大笔债务与微薄的销售，许多开发商正面临严重的现金流动问题。一些外国投资者正在重新谈判上市前的交易，帮助获得额外的现金或寻求脱离一个可怕的市场。

这对开发商是更大的压力，需要找到资金来偿还银行或债券持有人。“许多开发商现在或不久将违约。”贱卖资产专家，一家中国大律师事务所King & Wood 的高级顾问Jack Rodman说。这家律师事务在试图帮助债权人管理海外房地产交易。 “许多交易是相关的，所以有巨大的债权人会议在行。”他说，因为许多交易是在境外达成的，解决它们很困难。 这些交易的债权人很多是设在美国的私人股本基金，对冲基金和几乎所有主要的华尔街银行。

开发商们有一定程度的实力，因为中国的国有银行并没有把自己的贷款作为证券卖给投资者，象西方银行那样-银行能够耐心等待。但是，如果住房销售在未来的一年中不能回升，开发商和银行可能都会面临一个更加严重的问题。 /主管JP摩根亚洲房地产投资的Bryan Southergill说，几乎全球范围内所有的房地产市场都从近期高点大大下跌，许多很不景气。虽然有一些亮点，他说，只是不景气的程度而已。 许多私人股本投资者失去了大量的金钱后，在撤出。因为股票价格的低迷，首次公开募股市场基本上是关闭了，一些中国最大的开发商们的股票在彪升后已下跌80%，外国投资者们也在计算自己的损失。

“现在，许多投资者都被套住了。” Southergill先生谈及私人股权投资者时说。“那些在2007年市场顶峰投入全部资本的是最惨的。”

Banks Face Big Losses From Bets on Chinese Realty
April 3, 2009， By DAVID BARBOZA
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