2016 (49)
2018 (44)
2019 (72)
2020 (53)
2021 (42)
2022 (43)
2023 (47)
同意有人提出来投资没有好坏，要看适合谁。那就不对比好坏，谈谈区别，仅仅是某方面的区别，不一定全面。问题是一些股市人士比较自负，并不认同房地产是投资，是一门生意，和开餐馆等同，好像只有股票才算是投资，那就不好办了，做生意只能和做生意比好坏。不过，受累问一句，您做股票投资的钱是哪来的?总不会是石头缝里蹦出来的吧?就算玩股票的高高在上，个个都是人精，藐视群雄，我等中小地主也想看看房地产的生意和股票投资的区别。但凡股票投资者都自认有定力，强调要有好的心态。啥叫定力?我出去三星期，邮轮加旅游，原则上是三不主义，不接电话，不听留言，不查电邮，这算不算定力?我就不信房地产那点破事还会闹出多大的幺蛾子，找个人看一下就行了。当然，还是有渠道和家里联系，如果是病老爹，死老娘立马屁滚尿流打回老家去。试问手里有大把股票，您有定力几个星期对股市不闻不问?您要真有这个心态，可谓是身心俱泰。
股市里杀进杀出谓之炒，几万块钱甚至几千块钱也敢炒，输了暂且忍气吞声，赢了趾高气扬，蚂蚁缘槐夸大国。既然很多人不喜欢炒股票这个用词，就改成说投资股票，原来乌鸦不能说是乌鸦要尊称为太平鸟。其实要有人说炒房地产，不但不觉得是贬义，反而觉得无比牛逼，小资本用在房地产上岂敢用个炒字，蚍蜉撼树谈何易！
先不提投资，就房地产和股票的存在价值来对比，房子是生活必须品，人必须要有地方住，而不一定非拥有股票。股市当中的好手，您再不喜欢房子，也要勉从虎穴暂栖身，不可以披星戴月，风餐露宿。上篇有人提到股票真不是玩着赚钱，而是睡着赚钱，这话我不认同，只有窑姐可以睡着赚钱，股票能睡着赚钱也能睡着赔钱，况且您要睡在房子里，而不是睡大街上。
做为生活必须品就有一个供求关系，宏观上来讲，人口在膨胀，地球就这么大。缩小到某个地方，比如湾区，没有可开发地，除非填海，把东西湾连成一片，不过有生之年别做非分之想。接下来就是用屁股想，也知道湾区房地产的未来 。别拿东京，柏林等地方说事，看看京沪广深，房地产是靠人口支撑，湾区二十年前就拿么几条高速公路，现在增加的车子很能说明人口增长率，南加州也是如此。南加还有个老墨来搅局，搅的主要是出租市场的局。不像国人生个娃都是龙子凤女，先要安神保胎，然后各方护驾，接着月嫂伺候，娇生惯养。老墨生个娃就跟拉泡浆屎那么容易，噼里啪啦的，一个接一个，那是人，不能挤猪窝里，再怎么着低档次也要有水电煤气是个正经房子给人家住。
就目前来说，南加房价虽然已经上涨很多，低端价位还没到零八年以前的高点，但房租差不多却高出了不止百分之三十。我不想拿自己做例子，就接上文跟帖的一个话题。如果你有一百万，现金，在南加州可以买三到四个房子，可以租七八千块。当然，地税分担下来到每月，要减掉一千，再减掉其他费用，就算还剩四千，往少了说好点，留有余地，免得被挑刺，基本生活够用了。有固定工作更好，没工作也没啥担心的，饿不死。主动权牢牢掌握自己手里。
再来看你有一百万的股票，既然是投资，就是放在那，不是短期炒做。还是有工作最好，不等钱用，放长线钓大鱼?反正能钓到，未必是大鱼。如果没工作，你以什么为生?靠一百万股票的股息?而且你的一百万股票全是有股息的，请问股息是多少?能保证有四千块钱?一般来说，股息高的，涨幅就有限，可别拿超过百分之十的股票说事，那可是坐在火山口上，也别跟我说手里有几百万股票，其中一百万是有股息的。因为三百万就能现金拥有十个房子，净收入就是破万，就是打包就去大溪地，澳大利亚，说走就走的事。给不给股息不是你说了算，主动权不在自己手里，如果业绩不好，给不出股息，或者降低股息，你有啥办法?一泡屎拉在石头缝里，狗也没办法。既然没办法，一百万的股票指着股息能过日子，就像是老太太过冰场，铤而走险！
单凭有一百万的股票能维持生活所需?也许有人信，反正我不信。但是，拥有三，四个房子来维持生计，也许投资股票的不信，反正我信了。
就算股息和房租都是四千块，股息的四千块立马会被剥一层皮，我的数学不好，不会算是多少。而房租的四千里，以一百万减掉三十五万地价，六十五万房屋价值折旧二十七年，分到每个月里，差不多两千块钱折掉了，就是说有两千块钱不交税的钱可以花，另外两千交多少？玩股票的可能不懂，玩房地产久的自然有别的办法先花它一部分，剩下的再交税。不知道投资股票能不能有理由用股息去买台电脑用在开销里，或者是需要有辆车子往金融公司去跑业务。
同样是投资，长期投资，算它二十年好了，股票可以不管，但愿您能虚怀若谷，处事不惊，任凭风吹雨打，我自闲庭信步，不知道一百万的小散户有几个能做到。房地产和股票还有一个很大的区别，就是房地产你不能不管，而且麻烦事多着呢。麻烦事再多，主动权在自己手里，有解决之道。相比较股票没有主动权，麻烦事也就不算什么。怎样解决麻烦事?用不着讨论了，
宝剑锋冲磨砺出，
梅花香自苦寒来。
谢谢您为大家提供的信息，俺跟您学了很多东西。
祝老朽兄全家节日欢乐，天天开心，时时欢笑，平安幸福美满，健康快乐年年！
"管理费有可能年年上涨，而且有大的修复工程，比如更换siding of building还要每户分摊费用，有时要好几万" --> Condo Association 都有reserve。 多少要看这家的管理水平了。 买之前调查下，律师也会帮你把关。
我觉得你可以盯紧油城周围×人气兴旺×的几个镇，觉得2-BR是大需求就锁定2-BR。多去看几个，收租多少查查就知道了。 支出多少多问问就搞清楚了。 ×人气兴旺×挺重要的。 ×人气兴旺× does not necessarily mean the most expensive towns with a lot single family houses 25 miles away from downtown Edmonton, it *could* mean an town 10 miles from downtown with convenient commute but for mid to mid-low income families. ×人气兴旺×对出租，将来升值，抗经济衰退都有好处。 稍微贵点有它的道理。 当然buy low (2009-2011 in U.S.?) 最好不过。。。
你真应该先看几个房，不要纸上谈兵，投坛上的薯爷地产很在行，比我强，博士，但用他的话说，做房地产有小学水平就行。
管理费二十年前一百八，现在近三百。房租二十年前六百，现在是一千五。
酷猫是否帮忙回答问题?多谢。
是的，各地的市场有其特性但也存在共性。多交流能丰富大家对各地市场的认识。以前辈们的经验对于不同的房型有讲究吗？比如， condo/apartment 1-BR vs. 2-BR vs. 3-BR， 按照酷猫兄的回复，应该是越贵越大越多BR的房，风险越大。
这一轮的石油大牛市，造成加国的油城空前的繁荣，据说有的人租不到房，只能住公园。我们这许多地产公司近几年建了大量的rental condo。而且大多是2-BR with 2-Baths。大公司有专门研究过本地的需求市场，这可能就是我本地的最大需求。有个经纪也讲起过1-BR的将来会很难出手的。row/town house的现金流如何？也要管理费的，而且不包水电气费。
无论condo/apartment还是town house，好像管理公司只负责unit以外外的公共部分的维护，例如屋顶，窗和公共区域的草坪掃雪等。unit以内的物件，如马桶，澡盆或厨房的上下水出问题不知是否要onwner自己负责？另外，管理费有可能年年上涨，而且有大的修复工程，比如更换siding of building还要每户分摊费用，有时要好几万。可能刚开始还可以，但感觉管理费这一块，不确定性也蛮大的。前辈能谈谈这方面的应对之策吗？
现在油价低迷，我们油城的房市也进入调整，我跃跃欲试，但很struggle到底选哪种具体的房型入手而胜算大些。
Also please consider this: 找住一居室$1200/month的房客及找住单家庭$3600/month的房客的难易程度。 房子空两个月收益马上就下来了。
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地产升值的话单家庭房有时确实是高，这个跟地区，镇有关。 跟时间也有关系(2015 is perhaps 15-25% higher than 2011/2012 for most U.S. markets)
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“你的condo/apartment需要负担condo费吗?如果要的话，很难有正的cash flow啊, 搞不好还得每月往里贴钱。” --》 你如果总找你地区A-list town的房子，现金流可能是困难； 坛子里有人说过租房最好在B或C+ list 的镇，有一定道理。 正的cash flow不难。
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等哪天quit my day job like 老朽兄 （could be soon）, 可以写几篇文章， 大家互相探讨。
这么专业，咋不在投坛来几篇帮帮咱呢？
问的问题像是新手。But no worry, everyone has to start from somewhere.
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All real estate is local, local, and then local. Each market (and each town within the same market) is different. 但还是有些规律的，下面的大家探讨：
1） 整体说来，现金流方面single-family基本最差。 原因很简单： 房价贵，税高，租金×相对×不高。 事情多，出租风险还较高。Say if a 1-BR unit commands $1200/month, what is the likelihood a 2-BR unit getting $2400/m and 3-BR single-family getting $3600/month? $1200/m is very likely and $2400/m and esp. $3600/m is almost impossible.
几句话说不清楚，写了几十篇，可以参考。
condo虽然有管理费，但包括了保险和部分水电气费，对修理费相对少，也便于管理，适合刚入门的。
对于股票与房地产的比较问题，小的认为，提法本省就有问题，因为股票与房地产性质完全是不同的东西，
既然是不一样的东西，就难以比较。
房地产（特别是非商业住宅)本质属于生意，股票本质属于投机。我认为股票与房地产各有各的好，也各有各的有各自问题和困扰, 正像开发商、银行与房主 ，各赚各的钱，并不因为做房主出租挣钱，大家都作地主，世间百业都有道理。
生意的好处在于确定性，难度在于规模，比如杂货店，一听可乐五毛钱进来，一块钱卖出，生意盈利十分确定，
其困难在于卖一万个或一百万个。
股票的好处在一旦获得确定性，十分易于扩大规模，难度也恰恰在于确定性。但是难并不等于没有，比如sSP500指数，长期而言就具有确定性，商品类也有确定性，比如大米，小麦等。
做股票的最明显的好处在于，只要小有成功，就可以获得真正的自由。
不想让人欺负，那就先从修马桶开始，但不会永远修下去，哪个行档如果不在行也授人以柄，但是您要在行，用您的话请人干就是了。房地产白手起家干好的有的是，去投坛看看，随便一抓好几个，而且还在干的热火朝天，不像我，胸无大志，早早收兵，行游天下。
"投资讲究的是不出力，以最小本金挣得最大利益。" --> 讲得没错。 问题是以一些方式达到那样有相当风险。 差得最小本金也贴进去了。
老朽兄的这套方法风险小（provided one has accurate and comprehensive understanding of one's own **local** real estate market）. 前10，15年资本积累（building up the equity），现在基本上坐享其成。
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当然人与人不同。 有些“挨踢”工程师抱怨受老印欺负，get up 7 am and working like a dog over weekend; 也不愿意晚上8点接房客电话说马桶漏水（doesn't happen that often）, 嫌麻烦。 个人生活方式不同。
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On the other hand, one can't say the same for stocks where some of them *never* come back in price, none many of them offering 4-8% annual cash flow while you wait it out.
"没错，你的房产没有放到市场上，所以你不知道价格。但因此你肯定你的房产价格稳定那就是幻觉了。"
--》 这个观点不敢苟同。 中小地主做得好的，基本上对##当地##房地产有准确的了解。 自己的房可以卖多少钱，还是有数的。
“价格稳定”是相对的。 Residential housing price in most U.S. market now is 10-20% higher than 3-5 years ago. Say if in case housing price going down in 5 years, as landlord you can simply hold onto them and keep collecting rent, wait for the next upward wave and then unload your properties if needed.
“从来没当过房东，不知拥有3，4个房子管房修房需要占用多少时间？” --》 感觉老朽兄多是apartment or condo，这样事情应该不多。 像我们这边有些几十，上百年的Multi-family house, 事情稍多些。 请人干就是了。
没错，你的房产没有放到市场上，所以你不知道价格。但因此你肯定你的房产价格稳定那就是幻觉了。
不过房地产的税务优点是不可否认的。
我在德州。